La cedolare secca è un’imposta sostitutiva introdotta dal D.Lgs. 23/2011 "Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale" .

E’ un regime di tassazione previsto per le persone fisiche opzionale e alternativo rispetto all’ordinario regime vigente per la tassazione dei contratti di locazione.  In particolare esso  consente  di assoggettare ad una  imposta sostitutiva dell’ IRPEF, delle addizionali IRPEF, dell’ imposta di registro e dell’ imposto  di bollo  il canone relativo a contratti di locazione aventi ad oggetto immobili di uso abitativo e le relative pertinenze.

La cedolare secca sostituisce, inoltre, le imposte di bollo e di registro inerenti la risoluzione e proroga del contratto di locazione nonché l’imposta a tassa fissa prevista per  ai contratti di locazione non soggetti all’obbligo di registrazione.

L’imposta si determina applicando alla base imponibile, costituita dal canone di locazione stabilito dalle parti, l’aliquota  del 21%. Tale aliquota subisce una diminuzione al 19%  nel caso di contratti di locazione relativi ad immobili ubicati nei comuni considerati ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica -CIPE- ex D.L. 551/1988.

Il versamento della cedolare secca deve essere effettuato nei termini stabiliti per il versamento del saldo e degli acconti dell’IRPEF.

Con l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo pari al tempo di durata dell’opzione, la facoltà del locatore di chiedere l’aggiornamento ISTAT del canone del contratto, anche se è prevista direttamente dal contratto medesimo.

Ai sensi del comma 6 dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, la disciplina sulla cedolare secca  non è applicabile ai contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività di impresa, o di arti e professioni.

L’opzione per l’esercizio del regime d’imposta deve essere esercitata  in sede di registrazione o di proroga dei contratti di locazione  e per produrre  effetto,  è necessario che il locatore ne abbia dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, mediante la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone del contratto a qualsiasi titolo –art. 3 comma 11-.

Il regime di tassazione prevede l’indicazione nella dichiarazione dei redditi del canone di locazione immobiliare ad uso abitativo: in caso di omessa  comunicazione o  di indicazione di un canone di misura inferiore a quello effettivo, sono applicate, in misura raddoppiata, le sanzioni amministrative previste dall’art.1 comma 1 e 2 del D.Lgs. 471/1997 in materia di riforma delle sanzioni tributarie non penali.

Il comma 8 dell’art. 3 D.Lgs. 23/2011 prevede una specifica disciplina per i contratti di locazione che non vengono registrati nel termine stabilito dalla legge: in caso di mancata registrazione del contratto la durata della locazione è stabilita in 4 anni e il canone annuo viene definito in misura pari al triplo della rendita catastale.